全线回落！全国地价都要降 ，房价也回声着落了！抄底的时辰到了？
颁布功夫：
2021-08-20
01
最近最受关注的就是关于土拍的问题 。
调控已经进入深水区 ，从限度新房二手房逐步转到一级土拍市场 ，此刻调控的风向也是越来越清澈了 ，意在从源头止住房价 。
今天就想和各人探求一下 ，限度地皮价值后 ，那后面房价会降吗?
终于地价涨了 ，房价回声就涨 ，那地价降了 ，那房价不得相应降落?
逻辑是这样的逻辑 ，但现实却复杂多了 。
这一次为什么批改土拍规定?
说白了开发商没钱赚 ，尤其是民企开发商 ，融资贵、地价成本贵 ，还卖不出好价值 。
就这样开发商拿地还被限度 ，不够格的不让拿 ，险些活得比孙子还惨 。
有的开发商一气之下直接退地 ，好比荆门宋都股份甘心赔偿高价违约金也要退地 。
即便拿了地 ，房价被限身后 ，房企也只能各类设法子降低房企品质争取利润空间 。
若是只是降低精装尺度 ，自己将来还能缝补缀补 ，最怕的就是幼区园林 ，公共配套等全线降落 。
这些在长沙已经见怪不怪了 。
地价贵 ，房价又不能涨 ，开发商为了提高利润 ，只能这里扣扣 ，那里嗖嗖 ，总不能亏钱吧 。
说到底 ，高地价对谁都有害 。
开发商没法赢利 ，快被逼到绝境嗷嗷痛哭;二级市场也由于高地价回声涨价 。
想要彻底“稳房价” ，高地价必须得治 。
但新房房价正本就已经被限死了 ，再下探的可能性不大 。
尤其是在热点城市 ，大部门新房二手房倒挂极度严害 ，这两天荆门壹号院又刷屏了 ，差价靠近10万!!!
当然荆门是极端个例 ，但简直大部门城市的新房价值都是有限价的 ，所以新房降价的可能性真的不大 。
地价被限后 ，这中央的利润一部门是给开发商的 ，另一部门是用于提高房屋品质的 。
终于房地产发展二十几年 ，由于房屋质量 ，“惊”装维权的事务却越来越多 ，这怎么都说不外去 。
好多人都在质疑地价降落后 ，不安开发商会为了提高利润 ，并不能真正做到提高房屋品质 。
这点各人还是能够安心的 ，由于在拍地的时辰 ，当局就会竞品质 ，对房屋品质做出肯定要求 。
其次 ，若是土拍成本降低 ，开发商利润空间大了 ，天然会拿出一些成正本提升品质 。
好比从前荆门在没限价之前 ，房屋品质比此刻限价后的好太多就足以注明 。
要是真有足够的利润 ，开发商也是愿意打造精品的 ，终于各人都但愿自家屋子可能赢得市场的褒奖 。
但是对二手房市场的影响却是润物细无声的 。
终于以往每逢拍地 ，二手房业主就会率先抱团涨价 ，最后还是苦了刚需 。
在我分析的城市中 ，险些大部门城市涨价都和地皮价值节节攀升有关 ，前两年的成都 ，今年的重庆……
土拍就像“海狗丸”一样 ，每吃一粒 ，二手房价就热潮一次 。
但是若是地皮溢价率被限度住了 ，市场一下子就虚了 。
二手房价值就会逐步趋向“不变” 。
各人别以为只有22城“限地价” ，全国一些房价上涨较快的或者是被住建部点名过的城市城市跟进 。
好比最近西安的土拍就延长了 ，同时长沙、南阳、周口、黄冈、汉中等城市也在摸索借鉴供地“两集钟妆模式 ，后续不排除也会跟进调整土拍规定 ，严格执杏装限地价” 。
02
当然想要“稳房价” ，仅仅是“限地价”是远远不够的 。
调控房价是个别力活 ，此刻高层已经使出了降龙十八掌来镇压了 。
今年来 ，房地产调控创造380次的纪录 ，算下来 ，根基每天调控1.5次 ，绝对的360度无死角全方位堵死 。
刚刚7月份的70城房价指数也出来了 ，成就“喜人” 。
大部门城市的上涨气数已尽 。
新房方面 ，上涨城市的数量逐月降落 ，但是着落的城市数量则越来越多 。
二手房最能反映市场情况 ，加上今年调控的对象也是二手房为主 。
在二手房限价叠加限贷下 ，市场立竿见影：
上涨城市从3月份58个回落到41个;着落的从9个增至26个 。
总体而言 ，目前整个房地产市场趋向是往下走的 。
已经上涨底气有多足 ，今全国落就有多惨 。
如今一二线城市的新房二手房上涨幅度全数都在回落 ，三线城市直接由上涨转为着落0.1% 。
这轮房价上涨潮 ，估计和弱三四线城市无缘了 。
03
上涨的时辰没尝到甜头 ，着落的时辰又是率先领跌 ，弱三线真的是惨到家了 。
这一头 ，热点城市想尽法子要求新房登记价涨幅不超过5% ，有的直接要求登记价每期下调3% 。
而另一头 ，弱三四线城市直接要求新房不能降 。
上周湖南岳阳住建局就颁布了“限跌令”：
商品住房销售的现实成交价值不得高于登记价值 ，也不得低于登记价值的85% 。
单一来说就是给房价造订了15%的下限 。
岳阳其实代表着大部门的弱三四线城市 ，这一轮上涨潮似乎和他们毫无干系 。
近三个月以来 ，岳阳成交均价显著下滑 。
1-5月 ，岳阳新房成交价为7246元/平方米~7605元/平方米之间浮动;6月份 ，岳阳新房成交价为6558元/平;
7月份 ，岳阳新房成交价为6492元/平8月上旬 ，岳阳新房成交价为6661元/平 。
对于一个弱三四线城市来说 ，房价降落1000元/平已经是很夸大了 。
不仅岳阳 ，还有之前我说过的四川达州 ，吉林四平等处所都在设法子救市 。
就连大湾区的林芝 ，也躲不外降价的宿命 ，房价跌跌不休 。
这一轮的放水和以前不一样 ，重要是定向放水为主 ，并没有大领域流入楼市 。
想要把钱挪去楼市 ，只能通过乾坤挪移大法 ，好比经营贷等 。
但这些通常苍生是玩不起的 ，可能申请到的都是一二线等热点城市的老板、企业主、投资客等高端玩家 。
这些人是不会把资金放在弱三四线的 ，全数集中火力攻占一二线和强三线热点城市 。
所以我们才看到市场如此分化 ，甚至是割裂 ，房价“香港化”和“鹤岗化”同时发生 。
说不上曲直 ，只能说这就是将来的一个趋向和景象 。
尤其是棚改钱币化逐步出场后 ，弱三四线的屋子会逐步回归居住属性 ，越来越多人城市买得起房 。
而一二线和强三线城市固然短期内面对回调风险 ，当然也还有一些二线城市还没轮动上涨的 ，只是必要火眼金睛去发现 。
长远来看 ，这些城市由于人丁不休流入 ，经济产业金融蓬勃 ，屋子很难齐全脱离金融属性 。
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